如何通过不动产投资取得经营・管理签证？

什么是经营・管理签证

经营・管理签证是指，以运营事业等为目的在日本在留的外国人所取得的签证。

近年来，由于关注到日本不动产市场的稳定性、良好的收益率，以及对外国人取得不动产没有特别限制等因素，取得日本不动产的外国人呈增加趋势。
在日本拥有不动产的外国人当中，或许也有人会想：”能不能通过不动产投资取得经营・管理签证呢？”

先说结论，通过不动产投资取得经营・管理签证是可能的。
但是，”仅仅”拥有不动产是无法取得经营・管理签证的。

本页就如何通过不动产投资取得经营・管理签证进行说明。

取得经营・管理签证的要件・条件

将取得经营・管理签证的要件・条件简要归纳如下。

通过不动产投资取得经营・管理签证时，①～③尤其容易成为问题，因此以下进行说明。

在日本从事的活动必须是”事业的运营”

过去的”投资・管理签证”

有一部分人误以为，只要在日本持有投资用不动产，就能取得经营・管理签证。
实际上，我们也会接到这样的咨询：“我购买了日本的不动产，想取得投资签证。”

这可能是源于”经营・管理签证”过去的名称为”投资・管理签证”而产生的误解。这里所说的”投资”并非指对不动产的投资，而是指对事业的投资。

仅仅用 3000 万日元取得投资用不动产，并不满足上述①。
要通过不动产投资取得经营・管理签证，该不动产投资必须是作为”事业的运营”来进行的。

可被认可的不动产投资形态

基于上述内容，仅以投机为目的购买不动产，不能称之为”事业的运营”，也无法取得经营・管理签证。

如果利用所拥有的不动产经营不动产租赁业或旅馆业等，则有可能被认定为”事业的运营”。
但需要注意的是，虽然经营着不动产租赁业或旅馆业，自己却只是拥有不动产，其他事务全部交由管理公司处理——这样的事业形态，不会被认定为经营・管理签证所要求的”事业的运营”。

经营者本人需要实际亲自开展物件购买的调查・谈判、招募租客等具体业务。

另外，即使经营不动产租赁业或酒店，如果是从海外远程经营而不在日本在留，也无法取得经营・管理签证。正如前文所述，这一签证是为了在日本在留以运营事业的外国人而设的。

事业内容必须遵守法令

经营单纯的不动产租赁业无需执照等，但在经营酒店、民宿等旅馆业时，必须取得所需的许可或提交申报。
此外，如果还有建筑基准法等其他应当满足的法令，也必须一并遵守。

事业必须被认定为稳定且持续

不动产的租金・住宿费收益，在会计上必须能够覆盖全部事业经费。

因此，如果房租收入仅为每月数万日元左右，事业的稳定性・持续性有可能不被认可。
此外，还需要制作并向入管提交事业计划书等文件，详细说明事业将得到稳定、持续的运营。

结语

本页就如何通过不动产投资取得经营・管理签证进行了说明。

经营・管理签证的要件・条件严格，一般而言是比其他签证更难取得的签证。
若您考虑通过不动产投资取得经营・管理签证，建议先向经验丰富的专业人士咨询一次。